越秀观樾VS中海大境，谁赢？｜冷眼看市

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最近广州楼市最火的两个盘是谁？相信很多人会不假思索回答：越秀观樾和中海大境。南方+冷眼看市，今天就来聊聊这两个广州楼市的当红炸子鸡。

越秀・观樾开盘，号称当天买了15亿元；中海大境开盘，号称买了三十几亿元。

到底买哪个呢？这次咱可以说一点不纠结，因为咱哪个都买不起。两个都是定位高端的项目，越秀观樾首开推售建面约140-190平方米临湖大平层，中海大境则据销售透露首推125-270平方米产品，总价多在千万元以上。

买不起不妨碍笔者为大家分析一下这两个热门楼盘。两个盘价格段比较接近，这就意味着直面竞争。

首先说说地段。李嘉诚关于房地产投资的理念中，提出了“地段，地段，还是地段”的重要原则。虽然现在越来越重视居住价值，但是地段除了跟投资价值息息相关，也极大地影响居住价值。

观樾位于天河东北部的牛奶厂板块，辐射金融城，大境在海珠，位于广州中轴南段，辐射珠江新城和琶洲。地段优势来看，笔者认为珠江新城和琶洲加起来的资源密度还是高于金融城板块。更别说，观樾在的世界大观还有三期地块要拍，大观路也有多块地要卖，未来都会稀释观樾价值。

其次，从配套来说。牛奶厂板块作为核心区稀缺的纯改善、次新板块，环境确实不错，观樾更是有得天独厚的湖景资源。但该板块配套不足和交通不便等硬伤一直未解决。观樾的规划显示，未来将围绕日月双湖，打造活力滨湖商业，或许对商业有所改善，不过还得等。但是大境得益于地段优势，配套、通勤等优势均衡性更好，11号线上涌站开通在即，商业方面，旁边就有万达广场和合生广场。

第三，从产品上来说，观樾则更胜一筹。广州改善新房的容积率普遍3-5之间，例如保利天瑞、缦云广州、中海大境、保利天珺，甚至包括琶洲南TOD，容积率都在3.0左右。但观樾做到1.98的容积率，而且纯板楼、小高层、高赠送，产品力优势明显。中海大境最被人诟病就是周边比较杂乱，有楼栋望思亲楼。相比之下，外部居住氛围和内部居住体验，观樾会更舒服些。但是脱离区位和配套仅靠产品，观樾恐怕难走出独立行情，并且未来入市的楼盘还会推陈出新。

你觉得呢？

【评论员/剪辑】周中雨

【拍摄】柴亚娟

【出品】南方产业智库