如何为股票加杠杆 北京“降首付”第一日：销售人员积极揽客，百万房贷可省10万利息
文丨秦佳丽
编辑丨吴海珊
作为近期“降首付”潮中最晚调整信贷举措的一线城市，北京对“5·17”楼市新政的推行终于靴子落地。6月26日，北京市住建委、中国人民银行北京市分行、国家金融监督管理总局北京监管局、北京住房公积金管理中心联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》(以下简称《通知》)，宣布自6月27日起，北京市首套房最低首付比例从30%调整至20%，5年期以上首套房贷利率下限调整为5年期LPR减45个基点，调整后为3.5%。《通知》在释放购房需求方面同步进行多项优化，包括上调公积金贷款额度、多子女家庭购置二套按首套标准执行、鼓励“以旧换新”活动等。
多位置业顾问表示，历经前期多轮政策调整，目前北京市场观望情绪浓厚，政策效果有待后续发酵；相比被动等待， 目前房企销售人员更倾向于“主动积极联系客户”。 开发商积极抢收背景下，近期各家房企开启花式营销，保利旗下项目便以“超高得房率”作为大热卖点。
有业内人士表示， 北京本次政策优化有望令市场活跃度阶段性提升。不过，这次北京尚未对限购政策作出调整，未来依然有优化空间和预期。
“降利率”后百万房贷可省10万利息
销售人员积极揽客
《通知》从多维度释放购房需求。优化信贷政策方面，北京执行新政后的首套房最低首付比例降至20%；二套房方面，五环内最低首付比例为35%、五环外最低首付比例为30%。《通知》同时调整商贷利率下限，首套房商贷利率下限调整为3.5%，二套房方面，五环内商贷利率下限调整为3.9%，五环外商贷利率下限为3.7%。
此外，多子女家庭购买二套住房的将认定为首套房贷；对于购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的缴存职工家庭，最高公积金贷款额度由120万元上浮至160万元。
经过此次调整， 北京的首付比例、房贷利率都达到了历史最低水平。 自此，北上广深四大一线城市对于“降首付、降利率”站在同一阵营。
6月26日晚上获知北京“降首付、降利率”明确落地后。北京某国企项目置业顾问刘锦(化名)并不感到意外：“与其他一线城市相比，这次北京‘降首付’政策姗姗来迟，但显然在预期范围内。自从5月份上海把最低首付比例调降到20%，我们一直觉得北京会紧跟。”
在刘锦看来，相较于市场期盼已久的“降首付”，这次北京政策组合拳中， 能够真正降低客户购房成本的还在于降低贷款利率。 “低首付意味着高月供，购房总成本其实没有变化。”他向本刊补充道，“相比之下，降利率可以实实在在地省一笔钱。按照30年期100万元的贷款额度计算，首套房商贷利率下降45个基点到3.5%，贷款人每月能省200多元，总共能省大概10万元。”
与此同时，北京此次“一揽子”举措其实不乏对之前诸多规划性政策的落地。“‘购买绿色低碳节能建筑可上浮公积金贷款额度’的政策，之前一直在征求意见阶段，这次靴子落地，意味着北京公积金贷款最高贷款额度由120万元提高到160万元，这也明显能给购房人带来很多助益。”刘锦如此表示。
在刘锦看来，北京并不缺刚需及改善型购房客群，不过，由于今年提振政策密集出炉，新一轮利好政策可能加重市场的观望情绪。他表示，由于政策出炉周期较短，其所在的项目团队暂未接到公司层面的营销安排，与其等待客户上门， 现阶段其销售团队以主动获客为主 ，“基本上还是需要我们在主动联系客户，积极推介”。
本刊了解到，6月26日北京楼市新政出炉当晚，置业顾问在微信朋友圈等社交平台进行了诸多推广。部分房企项目置业顾问发布营销海报中“史诗级利好、购房门槛大降”“首付瘦身，圆梦京城不再遥不可及”“利率探底，购房良机悄然而至”等宣传标语赫然在列。
不过，多位置业顾问向本刊表示，此次北京楼市新政虽然明显降低了成本，不过历经前期多轮调整， 目前北京市场的观望情绪浓厚，政策效果有待后续发酵。 刘锦对此介绍：“北京楼市成交情况与政策出炉时间息息相关，每当新政一出台，市场热度就会在半个月内有所起色，估计后续市场会有阶段性回升。”
在广东省住房政策研究中心副主任、首席研究员李宇嘉看来，几乎每一轮纾困政策都会带动需求释放，此次北京新政对于年轻人、新市民的购买有较大的促进作用：“北京的系列政策中，降首付具有极大的降低门槛效应，使得累积的刚需客户能够进入市场；公积金贷款额度提升对于很多工薪阶层的带动效应比较强，北京国企事业单位比较多，公积金新政带动的需求会比较明显。”
中指研究院市场研究总监陈文静谈道，作为全国最后跟进“5·17新政”的核心城市，此前北京二套首付比例的差别主要在于是否为城六区，而本次调整为五环内外，比如针对二套住房，五环外首付比例最低30%、五环内首付比例最低35%。这与4月30日北京松绑五环外区域限购的调整范围一致，有利于政策落实和执行。 陈文静表示，短期内房地产市场活跃度会有所提升，新房、二手房链条也有望加速轮转，二手房成交量保持活跃能够为新房市场释放更多改善需求。
一线城市成交开始放量
北京仍有限购优化空间
事实上，“5.17新政”推行以来，率先跟进执行降首付、降利率等举措的核心城市市场活跃度整体提升。
尽管北京楼市这轮政策跟进相对滞后，但之前多轮提振政策也呈现“小步快走”的态势，比如，2023年12月，北京优化普宅认定标准并延长贷款年限；今年4月，北京优化“离婚限购”政策，另对五环外区域限购松绑。
密集的政策加持下，近期一线城市楼市成交普遍放量。据诸葛数据研究中心监测数据，2024年第25周(6月17日~23日)，重点15城新建商品住宅成交量为18641套，虽然暂未摆脱同比下降状态，但环比上升25%。其中，北京、深圳、上海新房周度成交量分别为979套、722套、2844套，环比增长59.7%、27.56%、75.56%。期间北京、深圳已环比“二连涨”；受“沪九条”政策加持的上海环比上涨75.56%，当周涨幅领先北深。
值得一提的是， 相较于此前“沪九条”同步松绑限购，北京此次没有对限购范围持续调整，传闻中的“北京五环外社保5改3”并未出现。
李宇嘉就此表示，北京这次出台政策没有松动限购政策，主要原因在于城市地位的特殊性，即北京在房地产调控上的城市能级最高，在限购政策调整上，北京更有必要考虑房住不炒和新发展模式，不可能像其他城市一样退出限购来刺激需求，这有对旧模式依赖的痕迹。因此，此次北京尽管调整了政策，但是没有松动限购。
但陈文静认为，这次北京限购政策尚未作出调整， “未来依然有优化空间和预期。”
房企积极抢收
保利项目力推“100%得房率”
北京楼市预期升温背景下，今年央国企在北京收益颇丰。本刊查询中指院数据了解到，今年1—5月，中海地产、华润置地、北京城建、保利发展、首开股份位列北京楼市销售规模TOP5房企，分别录得区域销售额152.1亿元、116.8亿元、96.6亿元、92.5亿元、90.1亿元，这已是中海地产连续5年登顶北京楼市“销冠”。
与此同时，区域头部房企在一线城市依然占据销售优势。作为发家于北京的本土房企，北京城建、首开股份是近年北京一线销售梯队的熟面孔。
积极抢收背后，是上半年房企的“花式营销”。继此前北京通州招商璀璨公元项目在清明假期推出“买一送一”双城联动促销活动，近日多个房企项目因“100%得房率”消息成为北京楼市新晋“卷王”。其中，保利发展旗下颐璟和煦项目便以“超高得房率”对外推介，“买房送阳台、送家政间”等成为近日大热卖点。
从区域拓储情况来看，头部房企注重在一线城市“积粮”，目前央国企在北京市场保持较高参与度。今年1—5月，华润置地、中建壹品、中海地产、北京住总集团、海开控股入围北京房企拿地金额榜单TOP5，期间的区域拿地金额分别为75亿元、71亿元、58亿元、54亿元、42亿元。
其中，在北京楼市积极布局的中建壹品，今年前5月已凭借470亿元的全口径新增货值排名行业新增货值百强榜第一。叠加中建信和、中建六局、中建东孚等上榜企业，今年前5月“中建系”新增货值总额超过657亿元，延续“隐形地产航母”地位。
作为房企后续销售业绩的支撑，近期北京土地供应力度也在加大。 就在6月，北京再度诞生百亿级“地王”，作为当地首次将“住宅用地+产业用地+商业配套用地”进行组合供应的土拍方式，这宗项目一次性打包出让朝阳区北部酒仙桥、前苇沟、电子城三大区域的3宗地块，总建设用地面积约15.7公顷，最终以112亿元出让金额花落中建智地。
国联证券指出，长城出口车型具备更好的单车盈利水平，出口占比提升有望助力公司业绩高增。管理层近期提出2024年公司将挑战海外销售50万辆的目标，依托公司全球网络的布局，看好公司全年实现出口40-50万辆。据悉，1-4月，公司累计实现海外销量12.9万辆，同比增长74.7%。
今年北京有望持续增加优质地块供应。根据一季度举行的“2024年北京商品住宅用地推介会”信息，北京市规划和自然资源委员会一口气对外推介了87宗地、规模合计540公顷，比去年多出14宗、80公顷。
(文中提及个股仅作举例分析如何为股票加杠杆，不作买卖推荐。)